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萊斯物業執行董事黃雅鑫表示集團把握活化工廈帶來的商機
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【市場消息】港商業用地規劃落後 要急起直追

(2012-10-12)

歐美日相繼推出量化寬鬆措施，各國透過「大量印鈔」推動經濟，低息環境維持至2015年，把資金換成磚頭保值抗通脹，屬必然之選。近期市場大手買賣成交湧現，工商舖市場全面暢旺，舖位以高價成交，甲、乙廈呎價亦齊創新高，工廈反價封盤個案增。估計全年整體工商舖買賣成交宗數約1.5萬宗，在港府「起動九龍東」新概念帶動下，料東九龍商廈售價全年升幅可達30%。

量寬效應 利好工商舖買賣

由於非住宅類別物業不受「額外印花稅」影響，美國推出QE3後，本地投資者反應迅速，市場錄得舖位交投高價成交外，甲級商廈亦屢獲追捧。美國QE3帶動全球持續量寬，亦刺激全球通脹預期。按照目前的走勢，未來持續量寬的效應，勢將利好工商舖買賣交投。同時，政府銳意發展九龍東，亦利好九龍東的投資氣氛，投資者爭相入市，料區內工廈及商廈的交投將會受惠。

較早時侯，本港寫字樓買賣有放緩跡象，但未來幾年供應依然緊絀。今、明及後年整體寫字樓供應量，分別為大約140萬方呎、130萬方呎以及不足50萬方呎，均低於過去10年平均每年190至200萬方呎的吸納量。

去年港府推出「起動九龍東」計劃，希望塑造第二個核心商業區（CBD2），以緩解本港商廈供應短缺。在配合政府的推動下，不少發展商正在區內發展優質商廈物業。但項目發展需時，料較大量的新供應要待2015年後，始能陸續登場應市。未來一、二年，區內個別新項目落成，都以樓面面積較小及出售為主，發展商持有作長線出租的不多。

另外，早前入市的買家都傾向將全層物業拆細出租或轉售，以爭取更佳回報或短線獲利，這類拆細單位面積介乎2,000至3,000方呎。

由於租金較便宜，吸引中小企遷入東九龍，隨著核心商業區發展呈飽和，而東九龍區商廈質素提升，商業規模漸長，近年不少大型以至跨國企業也紛紛選擇進駐。大機構一般為逾萬方呎或以上的大型樓面使用者，同時鍾愛單一業權的甲廈，業主可提供較長年期的租約甚至命名權，兼有較優質的物業管理服務。

受惠於企業從核心商業區陸續遷入，東九龍的租務活動趨活躍，現時空置率在低位徘徊，當中以大樓面面積或樓層相連的大型寫字樓需求甚殷。土地供應局限了香港經濟發展的前景，尤其在商業用地方面，過去香港在這方面的規劃，落後於鄰近與香港競爭的城市及地區。

起動東九龍打造第二商業中心區

未來需要急起直追，傳統核心商業區如中環的發展接近極限，港府推起動東九龍，將其打造成第二商業中心區（CBD2），而為解決「起動九龍東」面對工廈業權分散的難題，由市建局以先導計劃形式，推行工廈重建項目，以釋放更多可供商業發展的土地。日後九龍東的寫字樓整體供應達到4,600萬方呎，相信在政府及各區內外持份者的配合推動下，未來在交通基建、油輪碼頭、酒店、旅遊及會議中心等設施方面大力發展，九龍東成為中環以外的第二商業中心區指日可待。　
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。